Разрешение на строительство частного дома

Нужно ли разрешение на строительство дома

Люди часто ищут «разрешение на строительство». Но для частного дома закон Казахстана такого документа не знает. Сейчас действует Строительный кодекс РК № 253-VIII от 09.01.2026, он вступил в силу 01.07.2026. В тот же день перестали действовать два закона, на которые опираются старые статьи в интернете: об индивидуальном жилищном строительстве (1994) и об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (2001).

Право на стройку дают несколько документов вместе. Их набор зависит от числа этажей и от зоны, где лежит участок.

ИЖС по Кодексу это отдельный дом, где живёт одна семья. В нём не больше трёх этажей, мансарду и цоколь тоже считают. Принадлежит такой дом физическому лицу.

Две дороги для частного дома

До Кодекса упрощённый порядок распространялся на все частные дома до двух этажей. Условие про сейсмику добавил именно Кодекс.

Лежит ли ваш участок в Алматы в сейсмически опасном районе, понятно из исходных материалов. Теперь к ним приложены карты сейсмического микрозонирования, это новое правило 2026 года. Так что дорогу для дома выбираем, когда АПЗ уже на руках.

Как оформить дом на упрощённой дороге

Шаги описаны в приказе МПС РК № 265 от 29.05.2026. Это Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур.

1. Топосъёмка 1:500. На АПЗ её не требуют, зато без неё не выдадут техусловия на воду и газ и не получится эскиз.
2. АПЗ и ТУ. Заявление подписывают ЭЦП и отправляют на egov.kz. Запрос поставщикам света, газа и воды орган делает сам. Спустя 9 рабочих дней документы появятся в личном кабинете. Платить за услугу не нужно.
3. Эскиз. Делает его компания с лицензией на проектную деятельность. Состав: генплан, фасады, разрезы, планы этажей, кровли и инженерных сетей.
4. Согласование. Эскиз отправляют на egov.kz в Управление архитектуры и градостроительства Алматы. Это бесплатно, ответ дают через 10 рабочих дней. Итог: письмо-согласование с номером УНОС (уникальный номер объекта строительства).
5. Стройка. Орган контроля уведомлять не надо: такие дома государство проверяет только внепланово.

Вот это письмо о согласовании эскиза и называют «разрешением на строительство», когда речь о частном доме на упрощённой дороге.

Полная дорога: проект с экспертизой

Для дома выше двух этажей или для участка в опасной зоне одного эскиза не хватит. Понадобится проектно-сметная документация с решениями по архитектуре, конструкциям, инженерии и энергосбережению. Задание на проектирование опирается на данные карт сейсмического микрозонирования.

Затем проект отдают на комплексную вневедомственную экспертизу, её порядок описан в Правилах КВЭ. Экспертов для частного дома заказчик выбирает сам, проверка длится до 30 рабочих дней. Смету частный заказчик может на экспертизу не отправлять. Стройка начинается только после положительного заключения.

Уведомление о начале строительно-монтажных работ

Когда дом идёт по полной дороге, заказчик заранее сообщает органу архитектурно-строительного контроля о старте работ. Так требует Кодекс. Кроме того, это уведомление внесено в перечень Закона РК «О разрешениях и уведомлениях».

• Кому: в Алматы его получает Управление градостроительного контроля города Алматы.
• Как: онлайн, в государственной цифровой системе разрешений и уведомлений.
• Что приложить: план-график, когда инспектор будет приезжать на объект.
• Когда начинать: как только уведомление отправлено, ответа ждать не надо.
• Подтверждение: по запросу орган за 3 рабочих дня выдаст выписку о том, что уведомление подано.

На упрощённой дороге уведомление не нужно.

Что проверить до начала стройки

1. Права на землю. Участок должен быть в собственности или землепользовании, иначе строить нельзя.
2. Назначение земли. Оно должно совпадать с градостроительным проектом. Акимат Алматы с 01.07.2026 жёстче следит за частной застройкой, включая участки под садоводство и личное подсобное хозяйство.
3. Этажность. Кодекс включает мансарду и цоколь в число этажей ИЖС. Значит, два этажа плюс цоколь это уже три этажа, и дом идёт по полной дороге.
4. Зона участка. Её видно по картам микрозонирования в исходных материалах.

Как мы помогаем с документами

Когда дом строим мы, все бумаги берём на себя: топосъёмку, АПЗ и ТУ, эскизный или рабочий проект. Сами госуслуги бесплатны, а наша работа стоит так: подготовка и подача заявления на АПЗ 80 000 ₸, топосъёмка 75 000 ₸, эскизный проект 2 300 ₸/м², подача проекта на согласование 50 000 ₸. У нас две лицензии: на проектную деятельность и на СМР. Дом проектируем по нормам сейсмостойкости для Алматы. Пока идёт стройка, ведём технадзор и акты скрытых работ. После сдачи отдаём исполнительную документацию и готовим акт ввода дома в эксплуатацию. На упрощённой дороге этот акт владелец подписывает сам, по правилам самостоятельной приёмки.

Каждый документ подробно: все документы на строительство, АПЗ, эскизный и рабочий проект, ввод дома в эксплуатацию.